proprietario o inquilino caldaia

In caso di affitto di un immobile a chi spetta sostenere i costi della manutenzione della caldaia? Ecco come si dividono le spese tra proprietario e inquilino nella locazione.

Il contratto di locazione attribuisce precisi diritti e doveri sia all’inquilino che al proprietario.

Premesso che il locatore (cioè il padrone di casa) è tenuto a consegnare l’abitazione in buono stato al suo affittuario, secondo quanto stabilito dall’art. 1576 del Codice Civile è suo compito effettuare tutte le riparazioni necessarie durante la locazione, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Dunque l’inquilino deve sostenere le spese di manutenzione ordinaria, dovute a riparazioni causate dal normale deterioramento del bene e dal suo utilizzo, mentre gli interventi straordinari competono al locatore.

Come abbiamo avuto modo di approfondire nel nostro articolo Manutenzione caldaia e controllo fumi: a cosa servono e quando effettuarli?, anche la manutenzione della caldaia è di due tipi: straordinaria e ordinaria.

Fanno parte della MANUTENZIONE STRAORDINARIA quelle attività che servono a ripristinare il meccanismo dell’impianto in caso di malfunzionamento (riparazioni, ricambi o sostituzioni parziali o totali delle componenti).

Invece la MANUTENZIONE ORDINARIA consiste in attività più semplici, da svolgere periodicamente con interventi programmati, seguendo le tempistiche indicate nel libretto d’uso e manutenzione dell’impianto termico, come il controllo periodico che ha lo scopo di assicurare il corretto funzionamento e la sicurezza della caldaia.

Quindi nello specifico competono all’inquilino i costi relativi a:

  • manutenzione ordinaria della caldaia e controllo dell’efficienza energetica (cioè la “verifica dei fumi” da eseguire obbligatoriamente ogni 2 o 4 anni a seconda dell’impianto);
  • pulizia della caldaia per accensione e messa a riposo;
  • aggiornamento del libretto e controllo periodico;
  • pagamento del tecnico addetto al controllo;
  • riparazioni di guasti derivati dal mancato controllo o dall’incuria dell’inquilino;
  • spese per la fornitura di calore.

Sono a carico del proprietario invece:

  • l’installazione della caldaia;
  • la manutenzione straordinaria (riparazione e/o sostituzione dell’impianto): come confermato dalla Cassazione con la sentenza n.24737 del 2007, gli eventuali guasti improvvisi e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anomalo della caldaia, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e quindi le spese di riparazione spettano al locatore;
  • l’eventuale adeguamento della caldaia alle norme di legge.

ATTENZIONE: Questo è ciò che prevede la legge, ma nulla vieta di redigere un contratto d’affitto diverso, che preveda accordi differenti e disponga a carico dell’inquilino le spese che normalmente competono al proprietario.

Perciò prima di firmare un contratto controlla sempre se ci sono clausole particolari riferite all’impianto.

Ricorda che la manutenzione della caldaia deve essere eseguita da tecnici qualificati, in possesso dei necessari titoli e requisiti previsti dalla legge: solo così potrai garantire la sicurezza del tuo impianto.

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